Por Erin Carlyle
En la ciudad de Nueva York, el auge de la construcción de lujo se ha desacelerado abruptamente, y los desarrolladores recortan el tamaño de las unidades para hacerlas más asequibles. Por desgracia, los dueños no han seguido su ejemplo y no han reducido el costo de las rentas. En el último trimestre de 2015, los residentes de Manhattan pagaron una mediana de 4,374 dólares, la más alta en Estados Unidos, de acuerdo con Marcus & Millichap. Eso significa que los locales tenían que pagar el 67% del ingreso familiar promedio del área (78,312 dólares anuales) para vivir en su isla amada. ¡Ouch!
El único punto luminoso en el mercado inmobiliario de Manhattan es que los precios se han estabilizado: Las rentas crecieron sólo 5.6% de año a año. Ése no es el caso en Oakland, donde la mediana del alquiler (1,998 dólares en el cuarto trimestre de 2015) es de sólo la mitad de la ciudad de Nueva York, pero crece a un vertiginoso 10.2% anual. (Sólo en Portland, Oregon, las rentas suben más rápido, a un 13.2%.) Gracias a estas desafortunadas realidades financieras, Manhattan se ubica en el lugar número 1 en la lista de peores ciudades para los inquilinos, seguida de Oakland en el número 2. El Área de la Bahía y Silicon Valley-San Francisco (3) y San José (4), en California, se llevan los siguientes puestos.
Aunque llamamos a estos lugares las peores ciudades para los inquilinos –y lo son en términos puramente financieros– eso no quiere decir que sea tonto mudarse ahí para trabajar o vivir. De hecho, puede haber una buena razón para hacerlo, sobre todo cuando inicias tu carrera. “La razón por la que algunos de los principales mercados –como el área de la bahía o Nueva York– pueden subir sus rentas se debe a que la población adulta joven quiere estar cerca de las fuentes de trabajo”, dice Hessam Nadji, CEO de Marcus & Millichap, una firma de datos inmobiliarios con sede en Calabasas, California. “Están dispuestos a hacer muchos sacrificios debido a sus preferencias de estilo de vida y su deseo de mantener la flexibilidad.”
Detrás de los números
Para encontrar los lugares donde a los arrendatarios les va mejor y peor, comenzamos con las 50 grandes Áreas Estadísticas Metropolitanas (MSA) y Divisiones Metropolitanas (MDS) que son las ciudades y sus suburbios circundantes, de Estados Unidos, tal como han sido definidas por la Oficina de Administración y Presupuesto. Para las grandes áreas metropolitanas con una gran cantidad de variedad en la vivienda, nos enfocamos en pequeños submercados.
Usando datos de Marcus & Millichap (gracias a Nadji y a la directora del proyecto Gina Relva y a su equipo de investigación), clasificamos las áreas en cuatro criterios: 1) renta medio durante el 4T de 2015; 2) tasas de viviendas vacantes, ya que más unidades disponibles dan a los inquilinos mayor posibilidades de elección y, presumiblemente, mejores precios; 3) promedio del ingreso familiar gastado en el alquiler; y 4) el cambio anual en las rentas. La mitad de la puntuación total de cada área corresponde simplemente al costo en dólares de una renta, los otros tres factores constituyen la otra mitad. Un alquiler significa el costo mensual de rentar un departamento. Nuestra lista también incluye un desglose de la brecha de asequibilidad, que hace referencia a la forma en que la hipoteca media se compara con la renta media, a pesar de que no fue un factor en nuestro ranking.
Las rentas exorbitantes del área de la bahía son, por suerte para algunos, compensadas por los altos salarios gracias al boom de la tecnología de la zona. Para pagar la renta los locales gastan una mediana de 2988, los residentes de San Francisco desembolsar el 37% de la renta mediana $ 97,573 local; residentes de Silicon Valley gastan el 29% de los ingresos locales, 102,486 dólares anuales, para pagar el alquiler mensual promedio (2,474 dólares); y los residentes de Oakland gastan sólo 1,998 dólares, sin embargo, eso representa 29% del salario promedio local, de 82,371 anuales. Sorprendentemente, dentro de Oakland y Silicon Valley, los residentes pueden rentar y gastar en vivienda menos del 30% de su ingreso recomendado por los gurús de las finanzas personales, al menos si ganan el ingreso promedio del área. Obviamente, muchas personas ganan menos.
Otras ciudades en las que es difícil ser inquilino incluyen Los Ángeles (5), donde la renta promedio de 1,892 dólares representa alrededor de 39% de los ingresos locales de la zona, de 58,023 dólares anuales, y Boston (6), donde los residentes pagan una mediana de 1,856 dólares, aproximadamente 28% de los 79,520 de ingreso promedio del área. Las rentas han aumentado un 6.1% anual en Los Ángeles y 5.8% en Boston. En San Diego (7), la mediana de la renta es de 1,668, y representa una participación de 29% del promedio del área (69,427 dólares), y las rentas han aumentado 7.9% año tras año.
Esto contrasta con el crecimiento de 4.4% anual en los precios en Indianápolis, o el 2.6% en Louisville, Kentucky. La renta promedio en Indianápolis es de 768 dólares, las segundas más bajas del país, y de apenas 779 dólares en Louisville, la más baja entre las áreas metropolitanas del país. Gracias en parte a rentas así, Indianápolis se lleva el puesto número 1 en nuestra lista de mejores ciudades para inquilinos mientras que Louisville se adueña del número 2.
La diferencia entre estas ciudades y Manhattan o el área de la bahía es la demanda comparada con la oferta, por supuesto, lo que se refleja en las tasas de desocupación. En Indianápolis, la tasa de vacantes es de 6.9%, mientras que en Louisville es de 4.4%; una cifra superior a 5% se considera ventajosa para los inquilinos. Cuando las tasas de desocupación son apretadas, como en Manhattan (1,8%), Oakland (2.8%), Los Ángeles (3%) o Boston (2.8%), los dueños tienen la sartén por el mango.
Hay al menos una buena noticia para los inquilinos: Aún es más barato rentar que comprar en todas las ciudades en los primeros sitios de nuestra lista de peores ciudades para los inquilinos, en algunos casos, por una gran cantidad. El pago mensual de la hipoteca media en Manhattan durante el 4T de 2015 fue de 9,538 dólares, más del doble de la renta mensual promedio de 4,374.
Éstas son las peores ciudades para rentar en Estados Unidos:
(Ciudad – renta promedio – porcentaje del salario)
- Manhattan, Nueva York – 4,374 – 67%
- Oakland, California – 1,988 – 29%
- San Francisco, California – 2,988 – 37%
- San José, California – 2,474 – 29%
- Los Ángeles, California – 1,892 – 39%
- Boston, Massachusetts – 1,856 – 28%
- San Diego, California – 1,668 – 29%
- Northern New Jersey – 1,966 – 32%
- Fort Lauderdale, Florida – 1,427 – 31%
- Palm Beach, Florida – 1,437 – 31%
Éstas son las mejores ciudades para rentar en Estados Unidos:
(Ciudad – renta promedio – porcentaje del salario)
- Indianapolis, Indianapolis – 786 – 17%
- Louisville, Kentucky – 779 – 18%
- Columbus, Ohio – 822 – 17%
- Cincinnati, Ohio – 837 – 18%
- St. Louis, Missouri – 845 – 17%
- Kansas City, Kansas – 843 – 17%
- Las Vegs, Nevada – 828 – 18%
- Cleveland, Ohio – 838 – 20%
- San Antonio, Texas – 895 – 20%
- Phoenix, Arizona – 880 – 19%
